Entre 20 e 27 de março de 2026, o Supremo Tribunal Federal deve concluir o julgamento de uma controvérsia relevante para a advocacia societária e tributária: saber se a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social depende ou não da atividade preponderante da empresa.

O tema está sendo analisado no Tema 1348 de repercussão geral, e o placar parcial atualmente está 3 a 0 a favor dos contribuintes.

Caso a tese proposta pelo relator seja confirmada, o entendimento pode alterar de forma significativa a forma como municípios tratam operações de integralização de imóveis, especialmente em estruturas de holding patrimonial e imobiliária.

A origem da controvérsia constitucional

A discussão surge da interpretação do art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, que estabelece hipóteses de imunidade do ITBI.

O dispositivo prevê que o imposto não incide:

• Na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;

• Nem na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Ao final do dispositivo, contudo, há uma ressalva:

“Salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.”

A controvérsia está justamente no alcance da expressão “nesses casos”.

As duas interpretações em disputa

A discussão que chegou ao Supremo Tribunal Federal decorre de duas leituras distintas do texto constitucional.

Interpretação adotada por muitos municípios

Diversas administrações municipais interpretam que a ressalva final alcança todas as hipóteses previstas no dispositivo.

Assim, segundo essa leitura, se a empresa exerce atividade imobiliária preponderante — como compra, venda ou locação de imóveis — a imunidade do ITBI não se aplicaria nem na integralização de capital, nem nas reorganizações societárias.

Com base nessa interpretação, municípios têm autuado holdings patrimoniais e empresas imobiliárias em operações de integralização de imóveis ao capital social.

Interpretação defendida pelos contribuintes

A interpretação sustentada pelos contribuintes é diferente.

Segundo essa leitura, a ressalva da atividade preponderante se aplicaria apenas à segunda hipótese prevista no dispositivo constitucional — isto é, às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Nessa linha, a integralização de bens imóveis ao capital social seria imune ao ITBI de forma incondicionada, independentemente da atividade econômica exercida pela empresa.

Essa é precisamente a questão jurídica que o STF deve resolver no Tema 1348.

Como está o julgamento no STF

O julgamento teve início em outubro de 2025.

Até o momento, três ministros já apresentaram voto.

• Edson Fachin (relator) votou pela imunidade incondicionada, entendendo que a ressalva da atividade preponderante não alcança a hipótese de integralização de capital.

• Alexandre de Moraes acompanhou integralmente o relator.

• Cristiano Zanin também acompanhou o entendimento, acrescentando que os municípios continuam podendo fiscalizar operações para evitar fraude ou simulação.

Após esses votos, o ministro Gilmar Mendes pediu vista, o que suspendeu o julgamento.

Os autos foram devolvidos em 02 de março de 2026, e a retomada da análise foi agendada para a sessão virtual entre 20 e 27 de março de 2026.

Possíveis impactos da decisão

Caso a tese proposta pelo relator seja confirmada pelo Supremo, os efeitos práticos podem ser significativos.

Em primeiro lugar, os municípios não poderão mais negar a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social com base na atividade preponderante da empresa.

Isso tende a reduzir um contencioso tributário que se consolidou nos últimos anos envolvendo holdings patrimoniais e sociedades imobiliárias.

Além disso, a decisão pode trazer maior previsibilidade para operações societárias que envolvem integralização de imóveis ao capital social.

Outro impacto relevante está no custo de estruturação dessas operações. O ITBI costuma variar entre 2% e 5% do valor venal do imóvel, de modo que a incidência do imposto pode representar um custo expressivo em patrimônios de maior valor.

Pontos de atenção: modulação e limite da imunidade

Mesmo que o STF confirme a imunidade incondicionada, dois aspectos relevantes ainda precisam ser considerados.

Possível modulação de efeitos

O Supremo pode decidir modular os efeitos da decisão.

Isso significa que o novo entendimento poderia produzir efeitos apenas para situações futuras ou para contribuintes que já discutiam o tema judicialmente antes do julgamento.

Nesse cenário, operações passadas poderiam não ser automaticamente alcançadas pela tese fixada.

Limite da imunidade ao capital integralizado

Outro ponto importante já foi definido pelo próprio STF no Tema 796.

Segundo esse precedente, a imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis se limita ao valor efetivamente destinado ao capital social.

Se o valor do imóvel superar o capital subscrito e o excedente for destinado à reserva de capital, o imposto pode incidir sobre essa diferença.

Conclusão

O julgamento do Tema 1348 pelo Supremo Tribunal Federal definirá se a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social é incondicionada ou se depende da atividade econômica exercida pela empresa.

A decisão tende a impactar diretamente a estruturação de holdings patrimoniais e operações societárias que envolvem transferência de imóveis para pessoas jurídicas.

Para advogados que atuam com direito societário, planejamento patrimonial ou tributário, acompanhar esse julgamento é essencial, já que a tese fixada terá efeito vinculante para todo o país.